Ihre Baufinanzierung rechnen
Monatsrate und Tilgungsverlauf eines Annuitätendarlehens berechnen. Prüfen Sie Zinsbindung, Sondertilgung und die künftige Anschlussfinanzierung.
Finanzierung
Eigenständige Kreditrechnung mit frei wählbarem Darlehensbetrag.
Vertragliches Sondertilgungsrecht
Anschlussfinanzierung
Szenario für die Bank-Restschuld nach Ende der Zinsbindung.
Ihre anfängliche Monatsrate
Bei 4,00 % Sollzins und 2,00 % anfänglicher Tilgung.
So verändert sich die Restschuld
| Nach | Restschuld | Zinsen bis dahin |
|---|---|---|
| 5 Jahren | 222.375 € | 47.375 € |
| 10 Jahren | 188.646 € | 88.646 € |
| 15 Jahren¹ | 147.462 € | 122.462 € |
| 20 Jahren¹ | 97.177 € | 147.177 € |
¹ Nach der Zinsbindung nur Modellprojektion bei unverändertem Zins und gleichbleibender Rate.
Nach Ablauf der Zinsbindung
- Neue Monatsrate bei 6,0 %
- 1.351,52 €
- Rückzahlung der Restschuld über
- 20 Jahre
- Vollständige Tilgung bei heutigem Zins¹
- 27,6 Jahre
- Zinsen bis vollständiger Tilgung¹
- 162.666 €
¹ Modell bei durchgehend unverändertem Sollzins; keine Laufzeit- oder Zinsgarantie. Sondertilgungen sind im Anschlussraten-Beispiel nicht angesetzt.
Restschuld über 20 Jahre
Gestrichelt: Projektion nach Ende der Zinsbindung bei unverändertem Sollzins. Eine reale Anschlussfinanzierung kann anders ausfallen.
Wie entsteht die monatliche Kreditrate?
Bei einem Annuitätendarlehen mit anfänglicher Tilgung ergibt sich die erste Jahresrate aus Darlehensbetrag mal der Summe aus Sollzins und Tilgungssatz. Geteilt durch zwölf entsteht die Monatsrate. Der Rechner zerlegt jede Zahlung in Zins und Rückzahlung; mit sinkender Schuld wird der Tilgungsanteil bei gleicher Rate größer.
Zinsbindung und vollständige Rückzahlungsdauer sind unterschiedliche Größen. Eine zehnjährige Zinsbindung bedeutet nicht, dass das Darlehen nach zehn Jahren bezahlt ist. Die dann verbleibende Restschuld braucht gegebenenfalls eine Anschlussfinanzierung mit neuen Konditionen.
Die Tabelle und die langfristige Tilgungsdauer verwenden für die Projektion einen unveränderten Sollzins. Nach der Bindung ist das keine Garantie. Das separate Anschlussszenario rechnet stattdessen die Restschuld mit einem frei wählbaren neuen Zins und einer verbleibenden Rückzahlungsdauer.
250.000 € × (4,00 % + 2,00 %) / 12 = 1.250,00 € / MonatSollzins oder effektiver Jahreszins?
Für den Tilgungsverlauf verwenden Sie den vertraglichen Sollzins. Kosten, die den effektiven Jahreszins verändern, sind in dieser vereinfachten Rechnung nicht vollständig erfasst.
Wieso ändert sich die Monatsrate bei höherer Tilgung?
Die anfängliche Jahresrückzahlung steigt. Dadurch erhöht sich die Rate, die Restschuld sinkt schneller.
Grundlagen & Förderstellen
Quellenstand 06.10.2026. Förderbedingungen und Steuersätze können sich ändern; die verlinkten Originalbedingungen sind maßgeblich.
Finanzverwaltung · Ländersätze
Übersicht der Steuersätze. Die spätere Änderung in Bremen ist aus dessen aktuellem Serviceportal ergänzt.
OriginalinformationenGrunderwerbsteuer · NRW
Steuer auf den Erwerb; Bemessungsgrundlage und Abgrenzung.
OriginalinformationenBremen · Steuersatz
5,5 % für Erwerbsvorgänge ab 1. Juli 2025.
OriginalinformationenKfW 124 · Wohneigentum
Kauf oder Bau selbst genutzten Wohneigentums.
OriginalinformationenKfW 261 · Sanierung
Energetische Sanierung zum Effizienzhaus; Bedingungen und Tilgungszuschuss individuell prüfen.
OriginalinformationenKfW 308 · Jung kauft Alt
Familien, Erwerb und anschließende energetische Sanierung; aktualisierte Bedingungen ab August 2026.